业内看楼市:红岛地价一路看涨 限价会松动吗?

2019-10-04来源:admin围观:43次

地价,一定程度上决定着房价。

限价体系下,温水煮青蛙式的地价上涨,对限价体系而言,无异于千里之堤上的蚁穴,迟早会有全面失守的那一刻。

最明显的标志,就是东片区地价的不断上涨。

【一】东片区的地价,一直在涨

高新东片区,一直以来都是红岛的新房供应大户。

因为拿地早,很多项目楼面价只有一千多,成本低,房价一万二三,相对便宜。开发的也早,发展成熟,吸纳了众多刚需。

可以说,东片区一直是高新区的房价稳定器。

只是最近,中欧国际城的地价,温水煮青蛙式的一再上涨,让后续的房价走势,略微不明朗起来。

中欧国际城最近挂出来的几块住宅用地,起拍楼面价已经达到了惊人的3800元/㎡、3900元/㎡,更有一块达到了4200元/㎡。

要知道,上一次中欧拿地,起拍楼面价最多也只有3500元/㎡,现在每平成本直接上涨四五百了!

4k的楼面价,毛坯成本在9k~10k之间,现在高新区普宅的毛坯限价也就在9k左右,几乎和成本相当,利润只能从3800元/㎡的装修里出了。

作为红岛1.3万/㎡新房供应大户,地价不断的上涨,利润越来越低,限价体系正从根基(成本)上不断被瓦解。

【二】地王一出,地价暴涨

其实在6852元/㎡的高新区地王之前,高新区的楼面价,一直非常低,都是1字打头。

中欧900-1500元/㎡、世茂1420元/㎡、珊瑚湾980-1270元/㎡、鲁商1380元/㎡,招商1291元/㎡、雨润1070元/㎡......哪怕卖个六七千,也能赚钱,大家压力都不大。

就连红岛湾,当时楼面价也只有1877~2467元/㎡......

融创拍出6852元/㎡的地王之后,高新区的楼面价,一下子从1字头拔升到3字头,还都得结合产业拿地,才能拿到3000元/㎡的价格。

新城&山大、海信&海克斯康、融创&中腾、卓越&品烁、招商自带网谷、海尔自带产业、众安自带产业......

没有门槛放开拍的地,到最后动不动就是30%、40%的溢价率......

碧桂园5400元/㎡、中海5650元/㎡、世茂5800元/㎡,更惨的是,都搭配了40%人才公寓,真实楼面价已经达到七八千......

高实6550元/㎡拿下高新区第二地王、东片区起拍楼面价不断上涨,等到西片区华润拿地,成本又该是多少?

是3000元/㎡先开发然后慢慢涨,还是水涨船高直接5xxx元/㎡?

地价一直涨,限价不可能稳如磐石。

就像世茂·璀璨天樾、碧桂园·翡翠城、中海·红著三个项目一样,地价太高,又搭配人才公寓,成本根本包不住,只能突破1.3万元/㎡的限价卖1.5万元/㎡。

现在,起拍楼面价普遍上涨,1.3万元/㎡的限价标准,应该会略有提高。

结合目前高新区新房供应小面积的缺失,新开的楼盘或地块,面积做的小一些,小面积也做多一些,去化倒也问题不大。

红岛房价的下一轮爆发,节点应该是西片区奥体板块地王的诞生,预计会在两年后。

从现在开始的两年内,红岛的房价,都是合适的、安全的,该上车上车。