海南楼市未来走势如何?大数据深度分析,一文看懂!

2019-05-31来源:admin围观:18次

    澳门永利娱乐赌场开户海南楼市未来会走向何方,这是很多人都极为关心的一个问题,近日,海南华策兄弟连发布了一份数据,从中我们可以窥探一二。

    在去房地产化的道路上,海南依旧走得很坚决,最近关于海南民宿的新闻就被传得沸沸扬扬。海南鼓励发展乡村民宿,但是未经批准不得报建,实质上是要严禁变相发展房地产。

    由此可见,海南对房地产的限制依旧很严。

    而受此影响,海南4月份楼市情况不太理想。

    1土地供应

    首先是土地市场,尽管4月份海南土地供应达14宗,面积达961.22亩,同比增长100%、环比增长9.47%。但是,成交较低,仅成交了6宗,成交面积为335.05亩,同比下降73.52%、环比下降36.91%。

    整体来看4月份土地供应面积是有所增长的,但是细分起来,住宅用地却是下降的。其中住宅用地65.281亩、占比6.79%、环比涨幅下降1.38%,而商业用地也在下降,4月份商业用地141.36亩,占比15%,环比涨幅下降17%。与之相对的,是工业用地的提升。

    工业用地供应面积651.12亩,占比64.74%,环比涨幅4.52%占据第一,这也难怪成交量会低了。

    毕竟长期以来,房地产商进入海南,为的就是开发商品房或者是商业设施,这两种项目在海南更具市场。

    整个2019年,海南的土地供应都较少。其中海口总量15541亩,但是留给商品住宅的只有1652亩,而在供地占比上,住宅项目以外的产业项目等经营性项目占比由46%上升到了81%,而住宅供应面积今年已经下降到了19%,2015年可是高达54%的啊。

    三亚更少。2019年三亚供地总量为5488.05亩,留给商品住宅的仅有207亩,占比仅为3.77%,这么看来,三亚的商品房未来将会出现紧缺的状况。

    尽管海口和三亚两市依旧是深耕海南市场的地产商们所热衷拿地的城市,但是没办法,住宅用地供应已经大幅萎缩,这也进一步压缩了商品住宅的开发市场。

    受此影响,海南的商品房市场出现了危机。

    2商品房销售

    首当其冲的是房地产投资。2019年1-4月份,海南房地产投资258.55亿元,环比上年同期下降34%。实际上从2018年以来,海南的房地产投资开发就已经出现了负增长,并且幅度在拉大至35%左右。

    从数据上看,海南对楼市的调控效果很显著。

    不过,商品房的销售就不尽如人意了。今年1月至4月,海南的商品房销售面积环比上年同期大幅度下降,4月份全省商品房销售面积254.23万平米,环比上年同期下降661.55%。

    整体来看,海南商品房的去量效果较差,但是并未使房价下跌。

    自从海南立项建设自由贸易区以来,海南的城市潜力更加被人看好,而且出现了大量人口涌入的现象。在本地已经拥有许多刚需的情况下,“新岛民”也成了楼市的购买主力军,由此,房价依旧持续走高,而且量跌价涨的现象,未来仍将持续一段时间。

    3工业商业地产

    未来的局势是,工业和商业地产将会迅速崛起,住宅陷入低迷,而其中的旅居型地产更是冷淡,尤其是三亚,受到来自政策性调控及季节性销售的双重抗性,高端旅居盘销售业绩不佳。

    而工业商业地产将成楼市新贵,尤以海口和三亚为重点区域。

    在海南自由贸易区建设中极具重要性的江东新区,于5月17日挂牌首宗CBD地块,该地块面积为16.9亩,起始价为1.73亿元起。但是这宗地块并不是用于开发住宅项目,而是属于房地产业中的商务金融及零售商业用地,并且竞得人30年内不得迁出海口。

    三亚也有出手,三亚CBD启动区首批出让三宗地块,每亩最高拍出2418万元,实现海南自由贸易区(港)总部经济建设开门红。

    很显然,未来海南地产业会以商业和工业为主,商品房住宅项目的占比会逐渐降低。但是,市场另有转机——住房租赁。

    住房租赁将会成为房地产调控之后新的着力点,目前政府正在通过多渠道政策扶持刺激企业向住房租赁市场靠拢热情,从财政、金融、用地及服务管理等方面支持住房租赁经营。

    可以说,住房租赁在海南还算是一片蓝海,机遇很大。一是市场比较空白,二是海南建设自由贸易区,未来会有很多人进入海南工作,租房住的人群数量很可观。

    4未来趋势

    未来的商品房销售市场,不再是四处开花,而是以重点城市为主。

    首先是海口,4月份商品房去量化领先全省,销售面积41.56万平方米,位居全省最高,省会城市的潜力依旧很大。

    紧追其后的是三亚和澄迈,三亚销售7.27万平方米,排名第二;澄迈销售6.91万平方米,排名第三。

    而保亭、白沙县等中心生态区,并无销售业绩,这些市县已是楼市边缘地带。

    总而言之,海南的调控虽然已经暂告一段落,但是余力尚存,而且随着海南的产业结构调整,对房地产的依赖性也随之减弱。根据房地产投资增速持续负增长的趋势来看,今年,海南房地产的市场占有率也将会遭到腰斩。

    注:文中数据来源于海南华策兄弟连